다주택자 기준 완전정리: 2026년 기준 양도세·종부세 어떻게 달라지나
다주택자 세금은 “집이 몇 채냐”보다 “세법상으로 어떻게 계산되냐”가 핵심입니다. 특히 2026년에는 양도세(팔 때)와 종부세(보유할 때)의 “판단 기준 날짜”가 달라서, 같은 집이라도 언제 팔고, 6/1에 보유하느냐에 따라 결론이 바뀔 수 있어요.
면책: 아래 내용은 일반 정보이며, 실제 세액은 주택 수 산정(세대 기준), 조정대상지역 해당 여부, 취득/양도 시점, 보유·거주 요건, 예외·특례 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 거래는 최신 법령·국세청 안내·홈택스 모의계산으로 최종 확인을 권장합니다.
바쁜 사람용 45초 요약
- 양도세(매도): 다주택자 중과 “배제(한시)”는 2026-05-09까지 양도하는 경우로 안내/규정되어 있습니다. (이후 연장·개정이 없다면 중과 재적용 가능성)
- 종부세(보유): 과세기준일은 매년 6월 1일. 주택 공시가격 합산이 9억(1세대1주택 12억) 공제를 넘으면 과세될 수 있습니다.
- 핵심 차이: 양도세는 “양도일(시점)”이, 종부세는 “6/1 보유”가 승부처입니다.
1) 양도세 vs 종부세: 다주택자 기준이 ‘다르게 느껴지는’ 이유
| 구분 | 언제 내나 | 기준 날짜 | 다주택자에게 중요한 포인트 |
|---|---|---|---|
| 양도세 | 집을 팔 때 | 양도 시기 (양도일 판단) | 조정대상지역 + 주택 수에 따라 중과세율(가산) 가능 |
| 종부세 | 집을 보유할 때 | 매년 6월 1일 | 공시가격 합산 − 공제(9억/12억) 후 과세표준 산정, 주택 수(2주택 이하/3주택 이상)에 따라 세율 구간이 달라질 수 있음 |
2) 2026 양도세: “중과 배제(한시)” 핵심 날짜가 왜 5/9인가?
다주택자 양도세에서 가장 민감한 건 중과(추가 가산 세율) 여부입니다. 관련 규정/안내에 따르면 다주택자 중과 배제(한시)는 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에 해당될 수 있습니다. 즉, 추가 연장·개정이 없다면 이 날짜 이후 양도는 중과 재적용 가능성을 염두에 두는 게 안전합니다.
중과가 붙는 전형적인 구조(요약)
- 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자(세대 기준 주택 수)에 대해 중과세율이 적용될 수 있습니다.
- 중과는 단순히 “세율이 조금”이 아니라, 통상 안내되는 구조로는 기본세율에 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p 가산처럼 설명됩니다(개별 적용은 사실관계에 따라 달라질 수 있음).
실무에서 제일 많이 틀리는 1순위: “언제 양도한 것으로 보느냐”
계약일 = 양도일로 단정하면 위험합니다. 양도 시기 판단은 거래 구조에 따라 잔금청산일/등기일(접수일) 등과 얽혀 분쟁 포인트가 생길 수 있어요. 그래서 “5/9 이전에 팔아야 한다”를 말할 때도 달력에 찍는 날짜가 정확히 무엇인지를 먼저 정리해야 합니다.
3) 2026 종부세: “6/1 보유 + 공제 + 계산 구조”가 전부
과세기준일은 매년 6월 1일
국세청 안내 기준으로 종부세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 주택/토지를 유형별로 합산해, 공시가격 합계가 공제금액을 초과하면 그 초과분에 대해 과세되는 구조입니다.
주택분 계산 흐름(국세청 세액계산 흐름도 기준)
- 주택분 과세표준: (주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율
- 공제금액: 9억 원 (단, 1세대 1주택자 12억 원)
- 공정시장가액비율: 안내 자료에 주택분 60%로 제시
“2주택 이하 vs 3주택 이상” 세율 구간이 갈릴 수 있음
국세청 세액계산 흐름도에는 주택분 세율이 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분되어 안내됩니다. 따라서 같은 공시가격 합계라도 주택 수 구간이 바뀌면 세율 구간이 달라질 수 있어요.
4) “다주택자 기준” 3단계로 끝내기 (양도세·종부세 공통)
이 3개를 고정하면 대부분의 혼란이 정리됩니다.
STEP 1. 조정대상지역 여부(거래 시점 기준)
조정대상지역은 지정이 변동될 수 있습니다. 따라서 “지금”이 아니라 거래/양도 시점 기준으로 확인하는 습관이 필요합니다.
STEP 2. 세법상 주택 수(세대 기준)
주택 수 계산은 생각보다 예외가 많습니다(분양권/입주권, 특례, 공동명의, 임대주택 등). “겉보기 2채”와 “세법상 2주택”이 다를 수 있어요.
STEP 3. 날짜(양도일 vs 6/1 보유)
- 양도세: 양도 시기(잔금·등기 등) 판단이 핵심
- 종부세: 6/1에 보유했는지가 핵심
5) 저장용 체크리스트: 거래 전 10분이면 리스크가 크게 줄어듭니다
- [ ] 조정대상지역 여부를 거래 시점 기준으로 확인했다.
- [ ] 세대 기준 포함해 양도 시점 주택 수를 다시 계산했다.
- [ ] 계약일 / 잔금청산일 / 등기(접수)일을 문서로 정리했다.
- [ ] 2026년 5/9(양도세)와 6/1(종부세) 캘린더를 따로 표시했다.
- [ ] 홈택스 모의계산/자가진단으로 숫자를 한번 찍어봤다.
6) 사람들이 가장 많이 하는 실수 TOP 7
- 제목만 보고 결론을 단정 (지역·주택 수·날짜 3요소를 같이 봐야 함)
- 계약만 하면 끝이라고 착각 (양도 시기 판단이 핵심인 경우가 많음)
- 조정대상지역을 “감”으로 판단 (지정은 변동 가능)
- 주택 수를 “내 명의만”으로 계산 (세대 기준/보유형태 변수)
- 종부세를 연말 기준으로 오해 (실제는 6/1)
- 공제(9억/12억)만 보고 “무조건 안 냄”으로 결론 (요건/특례에 따라 달라질 수 있음)
- 마지막에 증빙이 없어 일정이 꼬임 (잔금·등기 관련 서류)
FAQ
Q1. 2026년에도 다주택자 양도세 중과가 적용되나요?
A. 관련 규정/안내에 따르면 중과 배제(한시)는 2026-05-09까지 양도하는 경우로 안내되어 있습니다. 이후에는 추가 연장·개정이 없다면 중과가 다시 적용될 수 있다는 전제로 접근하는 것이 안전합니다. 다만 실제 적용은 조정대상지역 여부 + 주택 수(세대 기준) + 양도 시기를 함께 봐야 합니다.
Q2. 종부세는 2026년에 뭐가 핵심이에요?
A. 종부세는 매년 6월 1일 보유 여부가 가장 중요하고, 주택 공시가격 합산에서 9억(1세대1주택 12억) 공제를 뺀 뒤, 공정시장가액비율(주택분 60%)을 적용해 과세표준을 만든다는 “구조”가 핵심입니다.
Q3. 조정대상지역은 어디서 확인하나요?
A. 국토교통부가 공개하는 조정대상지역/투기과열지구 지정 현황 페이지에서 확인할 수 있습니다. 거래 시점 기준으로 다시 확인하세요(지정은 변동될 수 있음).
다음에 읽을 글(내부링크용)
- 다주택자 양도세 중과: “계약일 vs 잔금일 vs 등기일” 무엇이 기준인가
- 종부세 6/1 과세기준일 체크리스트: 매각 타이밍 캘린더 관리법
- 분양권·입주권·오피스텔: 세법상 주택 수 포함/제외 핵심만 정리
Sources
- 국세청 종합부동산세 안내(과세기준일 6/1, 공제금액): https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7733
- 국세청 종부세 세액계산 흐름도(공제 9억/12억, 주택분 60%, 2주택 이하/3주택 이상 세율 구분): https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7735&mi=2353
- 국세청 종부세 법령 안내(과세기준일 6/1 등): https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7739&mi=2357
- 국토교통부 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황: https://www.molit.go.kr/policy/stable/sta_b_03.jsp
- 국가법령정보센터(소득세법 시행령 조문정보 – 중과 배제 한시 관련 확인용): https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=10&joNo=0167&lsiSeq=280865&urlMode=lsScJoRltInfoR
- 정부 정책뉴스(다주택자 양도세 중과 배제 한시 관련 안내 기사): https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148959063
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